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粉領族房地產投資撇步大公開 |
| 發言人：浪人1號 |
粉領族房地產投資撇步大公開 【信義房屋企研室張欣民協理】 隨著女性自主意識抬頭以及經濟地位的獨立，近幾年來國內房地產市場上看到越來越多的女性購屋客源，在大台北都會區尤其明顯。預售市場上不僅有七成的女性握有購買與否的決定權，這兩年來單身女性的購屋客戶，便佔整體客戶的六成以上，其中又以購買套房產品居多，達七成五以上；在購屋族群中，女性首次購屋比例也攀升到六四．八％，明顯超越男性首購族之五二．六％，不僅在市場形成一股粉領族購屋勢力，甚至有不少預售屋個案就規劃成滿足這類族群之產品，從案名到接待中心到樣品屋都充滿浪漫情懷，花瓣浴池、公主床幔、星空SPA等等感性訴求，無一不是想擄獲這群充滿夢幻理想的粉領一族。 信義房屋不動產企研室協理張欣民實際觀察，粉領一族並不全然是建築業者眼中的待宰羔羊，很多女性都已有自主的理財觀念，不動產只是她們理財投資的工具之一，是她們分散投資風險的標的之一！但對於初次進入房地產市場之粉領新鮮人該如何進行不動產投資呢？張欣民建議，必須把握所謂的「三三」原則。 所謂「三三」原則，首先就是要先準備三成之自備款。現在全球利率都有走升的趨勢，現在以自己的收入推算雖然負擔得起高房貸，一旦利率走高，在這個萬物飛漲，只有薪水不漲之年代，很可能就會馬上面臨還不起房貸，被銀行送進法拍的命運。因此現在購屋提高自備款，避免過度擴張個人信用，絕對是明智的選擇！ 所以第二個「三」的原則就更要拿捏好，也就是每月房貸還款不得超過家庭月所得的三分之一。每人每月除了生活費之外，都還會有些固定之支出，甚至還會有些不時之需，將房貸控制在所得的三分之一，才可保有正常的生活品質，當然年輕時，因為承受風險之能力較強，也可拼命多賺點錢，可將比例放大到四成或四成五，但最多不要超過五成，以免到時周轉不過來就慘了！ 房地產市場上有一個投資不敗定律，同樣適用於粉領族，就是「要找到對的產品、找到對的地點」，投資套房也一樣。最適合投資套房之地方有四大選擇：大學商圈、辦公商圈、百貨商圈或是捷運站商圈，它們並非獨立選項，如果是四合一，比如該套房既是在大學商圈，又近辦公商圈、百貨商圈及捷運站商圈，絕對是上上之選，投資下去就對了，其次是三合一、二合一，但至少要有四項中之一項，否則買進該套房，最後就是被套牢的命運，成了名符其實的「住套房」。 不過信義房屋也提醒，投資套房有時會陷入一個迷失，那就是「賺了租金、賠了房價」。很多人買套房都是為了出租，賺取穩定的租金收入，但經常可見，投資者選對了地段，市場需求與租金報酬率都很高，但等過幾年要賣掉時，才發現賣 不到當年買入之房價，其關鍵就在該套房大樓缺乏管理，出入份子複雜，以致房價不漲反跌。所以買套房要能保值，甚至增值，就一定要有良好的管理，全體戶數、單層戶數都不宜過多，有門禁管理者勝過沒管理者，有飯店式管理者又優於只有門禁管理者，這可做為挑選套房個案時的參考。 至於該如何計算租金報酬率呢？多高的租金報酬率才劃得來？正常之租金報酬率是以年租金除以房屋總價，比如一間套房總價200萬，月租金1萬（年租金就是12萬），其租金報酬率就是6%（12/200），但這只是毛租金報酬率，妳買入該套房還有其他費用會產生，如仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊等等，還須將這些費用從年租金收入中扣除，才是妳的淨租金報酬率。如果以前述例子來看，這些額外之費用要再扣掉3萬，則淨租金報酬率就只有4.5%。一般而言，投資不動產出租，淨租金報酬率最好要高過定存2%以上才有投資價值，目前一般銀行定存利率都在2%左右，所以要投資之標的其淨租金報酬率至少要有4%才劃算，否則就將這筆錢放在定存就好，不必白忙一場。 如果資金較充裕的話，張欣民也建議不妨投資住家產品，然後再將之「套房化」，如此就可拉高租金報酬率。一般住家產品在目前市場上之租金報酬率大約落在3-5%之間，但經過「套房化」之後，就可拉高到7-10%的租金報酬，其間租金報酬率之高低，則完全要看投資者，如何切割出一個最適的小單元及其裝潢包裝能力之好壞而定。 不過對於資金能力較弱之粉領族，去年來國內投資市場也出現一種新產品---不動產證券化產品，這種以不動產為主體之證券化產品，也在證券市場上掛牌銷售，所以只要有1萬元左右之資金就可投資，適合資金不多，但又想參與不動產投資之粉領族，目前這類產品之報酬率都在3-4%，一旦將來這些不動產資產增值，其掛牌之股票也會跟著水漲船高，可以賺取其間之價差，其獲利空間雖不如實體不動產之投資，但風險也較低，適合保守型之粉領族。 |
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| 發言人：法蘭克 |
買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能 我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和 買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗 面對市場上眾多房仲品牌與店頭，消費者要如何選擇？關鍵重點仍在於「人」， 就算房仲公司品牌再大、知名度再高，也不保證完全不會出現交易安全漏洞， 為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮? 你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎? 之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介 即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益 面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎? 買屋賣屋因該要多聽多看多比較 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求，就會有多位專業仲介人員來為你服務 很多投資客都需要許多位仲介來快速把房子銷售出去 利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價功能可自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
| 發言人：莉雪 |
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| 發言人：呆妹 |
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| 發言人：楊嘉宏 |
想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介，為你服務幫你找便宜的房屋 |
| 發言人：易陽 |
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