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仲介業務的各式契據書表 |
| 發言人：葉小嫻 |
仲介業務的各式契據書表 仲介業務的各式契據書表 一.不動產出售委託契約書: 指委託給仲介業專任出售的契約書，明定價金?期限?服務?報酬及雙方的權利義務。 二.不動產出租委託契約書: 指委託給仲介業專任出租的契約書，明定出租條件?期限?服務報酬及雙方的權利義務 。 三.物件調查表: 將客戶的委託物件產權內容製作成簡易表格化，以明確瞭解物件，另一方面也便於流通。 四.房屋現況說明書: 指屋主針對產權內容及房屋現況...等，詳細填寫並親自簽名。 五.不動產說明書: 房屋公司所製作的不動產說明書，內附產權調查資料，應經委託人及經紀人簽章，在執行業務的過程中與買方來進行解說。 六.主攻銷售協議書: 倘若物件在外縣市，是可委由分店或信任度高的同行，來協助主力銷售。 七.委託契約修正同意書: 經過溝通，屋主對於委託內容同意調整價位?期限或其他條件的確認書。 八.帶看資料表: 帶看客戶的反應紀錄，也可藉此來追蹤買方及配對新案的資源。 九.要約書: 買客戶出價，並委託給仲介公司予賣方協調條件?價金的文書。 十.買方議價委託書: 買方客戶出價，並給付斡旋金委託給仲介公司予賣方協調條件價金的文書。 十一.訂金收據: 買賣雙方的條件已合意，買方支付訂金執給的收據。 十二.成交確認書: 買賣雙方同意條件，並於簽約前確認約定履約時間表。 十三.不動產買賣契約書: 指不動產買賣成交，經由地政士與買賣雙方訂立契約，總價.付款方式及其他條件之雙方的權利義務。 十四.不動產出租契約書: 指不動產出租成交出租方與承租方訂立契約，租金、押金、期限及其他條件之雙方的權利義務。 十五.授權書: 委託當事人，因為無法親自前往而委託受託人處理事務之授權委託處理事項。 十六.提前交屋<借屋裝修>同意書: 買賣契約簽訂後，於期間雙方協調同意提前交屋之文書。 十七.一般委託書: 委託人同意銷售或出租的一般委託,但不是專任 |
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| 發言人：路人 |
信任仲介, 未必帶來所謂的幸福!! 打官司時, 法官只認字不認人!! 委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任委託銷售" (請注意,委託仲介賣屋,沒有所謂只有"專任委託"這回事!!) 1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛較去年上半年增加80.5%,是比去年同期增加最多的交易糾紛!) 2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋主動權! 3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱期), 勿因仲介呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!! 4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!! 若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常發生)!! 5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下: 有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內，不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書。 由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!! 建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文; 另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者,無效!!), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司. 6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!! 7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙方須簽名蓋章以及押日期): a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制! b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約罰款"!! => 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾.... c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間! 8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅) 審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!! |
| 發言人：秋凡 |
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| 發言人：王雅明 |
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