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認識乙種工業用地 |
| 發言人：流鬼葬武 |
何謂乙工用地 ●「都市計畫法台灣省施行細則」第18條摘要 乙種工業區容許的一般商業設施包括： （一）一般零售業、一般服務業及餐飲業：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 （二）一般事務所及自由職業事務所：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 （三）運動休閒設施：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 （四）銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 （五）大型展示中心或商務中心：使用土地面積超過1公頃以上，且其區位、面積、設置內容及公共設施，經縣（市）都市計畫委員會審查通過者。 （六）倉儲批發業：使用土地面積在1公頃以上5公頃以下、並面臨12公尺以上道路，且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫，經縣（市）都市計畫委員會審議通過者。 （七）旅館：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%，並以使用整棟建築物為限。 前項第一款至第四款之設施，應經縣（市）政府審查核准後，始得建築；增建及變更使用時，亦同。第三款及第四款設施之申請，縣（市）政府於辦理審查時，得依據地方實際情況，對於各目之使用細目、使用面積、使用條件及有關管理維護事項作必要之規定，其使用土地總面積，並不得超過該工業區總面積50%。（詳細條文請參照內政部營建署） ●法令的爭議與風險 依照都市計畫法的規定，工業區土地本來就不得興建住宅，如作為非工業使用，即可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」，或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」 ●買賣雙方合作，共同邁向合法 其實只要取得政府所核發建照而興建的建築物都是合法的，不管是以前以廠房的名義興建的工業住宅，還是近期的乙工建案，房屋本身都是合法的；但不容諱言，在實際使用上仍有違規之嫌。 之所以衍生糾紛，主要是部份業者在此類產品銷售時，並未充分告知購屋者相關權利義務，加上媒體的一度大肆報導，違法的疑慮讓原本熱絡的買氣觀望許多。 乙工建案的「合法化」關鍵在於是否在建築物內設立公司登記！這也是買賣雙方都應面對的嚴肅課題，只要在乙工建案依法設立公司，連政府官員都承認，根本沒有辦法做「違規使用」的查核。 由於政府各項法令的變遷，諸如行政程序法、中央法規標準法的陸續落實，只要賣方「依法申請為事務所」，買方「依法設立公司登記」，在法令上也都認知，這類房屋不是「住宅」，實質使用就無從認定違法了。 尤其目前的公司設立相當簡便，一人就可成立公司，購屋者甚至不需要將整間房屋作為營業場所，只需局部就可以，在稅金上的支出也能獲得控制，部分小型事業甚至可免開發票等等。這種透過公司登記，將「事業與生活」結合的新型態房屋，才是乙工建案的最佳解決對策。 乙種工業用地：設置一般商業設施可概分為一般零售業，服務業，餐飲業，一般事務所，自由職業事務所等 工業住宅大都援用一般事務所及自由職業事務所來申請建照。 乙工建案若不強調是<工業住宅>且合法取得建造執照，登記使用用途不作為住宅使用，而依照一般商業設施使用就不違法不違規，也因此產生曖味空間，白天當辦公室，晚上當居家空間的<乙工商務空間>讓暖味空間變為合法空間 工業住宅以自用住宅為前題不以土地區分為條件，因此只要做為自用住宅房地使用可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅.而<民生用水>不分住宅或營業使用是依住戶申請的口徑大小負擔不同的基本費，<電費>則分為住家用電及營業用電兩種只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是可以採住家費率計算. 課稅法規： 購買乙工建案，如果主要用來當做住家使用，購屋者應該在遷入戶籍後向當地稅捐稽徵單位申請變更為住宅使用；根據財政部的課稅法規，位於工業區的乙工建案課稅標準，如用來作為住宅使用，則稅率可根據自用住宅課徵，不會根據土地使用分區進行課徵。也就是說，只要是自用住宅使用，可依照自用住宅的稅率課徵地價稅及土地增值稅。 ●地價稅率： 如符合自用住宅條件，仍可比照住宅的稅率，按千分之2自用住宅優惠稅率課稅。 ●房屋稅率： 如符合自用住宅條件者，仍可比照住宅的稅率，按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅，可避免以營業用的3%稅率加上1%的教育捐來繳交稅金。 ●水費支出： 目前根據自來水公司的收費標準，水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。 ●電費支出： 目前根據電力公司的收費標準，電費`分為住家用電及營業用電兩種，只要是作為住家使用，乙工建案的電費也是以住家費率計算。 ●不得申請優惠房貸： 乙工建案是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，不算是「住宅」，因此無法申辦「國民住宅」、「勞工住宅」或是「青年購屋低利貸款」等多項優惠房貸。 ●貸款成數較低： 工業住宅房價低，貸款成數多半不會高，一般僅6~7成，購屋者必須準備較多自備款。 ●週邊環境： 乙工建案如用來作為住家使用，週邊環境相當重要，務必實際調查周邊是否有污染性生產工廠。 ●社區管理： 乙工建案如為了控制生活環境品質，可要求建商提供事先擬定的社區管理規約，透過規約的擬定，可以確保生活品質。 ●學區考量： 部分乙工建案附近可能未設立小學或中學，宜事先釐清學區。 ●房價行情： 通常便宜當地市價行情約10%到15%之間。 認識乙工住宅 乙種工業區住宅二次隔間即違法~在法規上沒有#乙種工業區住宅#的名詞，只有 #乙種工業區#與#工業住宅#二種名詞 。 而乙種工業區那是因為乙工本來算是用工業區名義去取得建照，在法規登記上算工業區，除非有另外申請一般事務所∼而建商線再再銷售時引導消費者以住宅觀念購買，所以才有乙種工業區住宅的銷售說詞出現！ 乙種工業區開發案在建築物使用登記上，大多為一般事務所或自由職業事務所、零售業等混合使用登記，和一般住宅登記不同；優惠貸款部份也不適用一般住宅貸款，也不能適用國宅、勞宅或青年貸款等政策性房貸優惠。根據業者的定價策略，這類乙種工業區容許商業使用開發案單價約一般住宅區開發案的85折，1戶透天的總價往往較鄰近類似個案便宜約1百萬元以上，價格與地段的有其超值魅力。購買乙種工業區開發案，應注意附近環境，避免周邊有污染性的工廠，此外最好有創業或開設公司行號的需要，並且也要有成熟的鄰里型生活條件，多一層考慮對購屋較有保障。 真正工業住宅貸款確實成數很低，但乙種工業區特許使用一般事務所，一般在七成左右，看地段，只要貸款人工作穩定都不太有多大問題！ |
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| 發言人：謝佳宇 |
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