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發言人：上班族

房市成功投資實例-套房 <1>

套房吸金大作戰包租婆換人做做看

自去年底以來，台灣各地明顯吹起一股套房投資熱；許多投資人，在政局動盪、股市前景不明的社會現象下，紛紛將資金轉而投入具有保值、抗跌特色的房地產市場。於是，套房建案一窩蜂推出，即便單價越推越高，依然深受投資大眾的青睞。

套房之所以成為投資客眼中的當紅投資產品，除了與空間坪數較小，總價相對較低，對投資客負擔較輕、資金調度也較便利外，最重要的莫過於台灣租屋人口眾，租賃需求相對也高；尤其台灣人口多聚集於大都會地區，實為區域累積相當的租屋需求。

而麻雀雖小、五臟俱全的小套房，正好可以滿足這些外來人口或無殼蝸牛的租賃需求，一間十來坪的套房，若地段位置不錯，月租金甚至有機會上看二、三萬元，投資報酬率絲毫不輸給其他投資產品。這也是為什麼有許多投資人，選擇擠身包租公、包租婆的行列。

但是，隨著套房身價一月數變，原本單價就偏高的套房，在驚人的房價漲幅下，出租報酬率也逐漸被吞噬；加上近年頻頻升息，使得貸款利率攀高，更是壓縮了套房投資人的獲利空間。壓低購屋成本，以及提高出租收益，應該是有效提昇套房出租獲利的不二法門。

舊公寓變身套房大行其道

現居於內湖的林小姐，在二年前賣掉淡水舊居後，打算就近於娘家附近購屋；當時看了不少房子，也收集、查詢了許多相關資訊，最後看中東湖國小附近的一幢屋齡達十八年之老舊公寓。

「當時會買下這間舊公寓，也是因為喜歡它位在靜巷內，距離東湖國小、哈拉影城都只要幾分鐘步程，周邊生活機能很不錯」，林小姐說：「還有最重要的，當時也有考慮到將來內湖線捷運通車，交通更便利，也比較有增值的空間」。在諸多條件考量下，又看了許多房子後，林小姐決定購入這間舊公寓。

原本打算自住，但林小姐在因緣際會，又買下了內湖市區另一戶房子，便有意將此房屋出租。林小姐說：「我是無意間在網路上，看到『舊公寓改裝多間套房』的出租方式，覺得很不錯；我也是後來才知道，原來這種改裝出租的模式，其實早已行之有年」。幾經評估後，林小姐於是決定找熟識的設計師，將這間舊公寓重新改裝變身。

目前，這間權狀約三十四坪的公寓，在設計師的巧手改裝、將內部管線全部翻新後，成功變身為五間約莫五至六坪之獨立套房，且每間套房內傢俱、家電一應俱全；且因該戶位邊間，因此更改格局為套房後，每間套房均有對外窗戶，兼顧採光、通風。

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發言人：上班族

[買屋資訊] 房市成功投資實例-套房

投資成本算清楚獲利數倍

有關購屋與裝修成本，相信也是讀者們最好奇的。關於這個問題，林小姐回想：「當初包含仲介費用在內，共花了大約五百七十萬元買下這間房子；裝潢及家電、傢俱購置費用，大約在二百萬上下」；其實，因為委託熟識的設計師，以友情成本價，只收工錢、不收設計費，著實讓林小姐省下一筆設計費用。

至於出租情況，即便公寓建築外觀看起來較老舊，但因內部全新裝潢，出租情況不錯。林小姐分享她的經驗指出：「我都是在台灣租屋網上刊登招租訊息，第一次出租時，才花不到一個星期的時間，就全部租出去了」。當然，招租順利主要與小環境生活機能齊備有關。再者，便是租金行情高低了。

「當初要出租的時候，我和先生也上網看了類似套房的出租行情，結果發現內湖市區或緊鄰內湖科學園區的套房，月租金幾乎都要一萬以上；考量到購屋、裝修等投資成本，與市場接受度後，決定把月租金訂在九千至九千五百元（包含ADSL、有線電視、水費），電費則採每間套房各設有獨立電表方式，依使用多寡由房客個別付費」。

算一算，五間套房月租金各九千至九千五百元；每個月林小姐光是靠著這間舊公寓，就有約莫四萬七千元的租金收益；相較於同一地區整層出租之舊公寓，或以雅房模式出租，約一萬五至一萬八的月租金行情，至少增加三倍以上的獲利空間。

雖然林小姐投入的裝修成本相對較高，但以回收成本的角度來看，改裝套房的成本加上房價為七百七十萬，以月租金四萬七來計算，約莫十四年後即可回本，開始淨獲利；而整層出租的話，雖然無須負擔高昂的裝修費用，但每月租金至多僅二萬左右，二者差距多達二倍以上。

雖然林小姐謙稱，繳納ADSL、有線電視與水費等基本費用後，再扣除每月須繳納的房屋貸款，淨收入其實每月不過萬把塊錢；但其實累積下來也是相當可觀的收益，且待房屋貸款以每月租金清償後，林小姐夫婦等於不出半毛錢，即免費擁有這間房子，利潤其實相當豐厚。

抱持服務業心態慎選房客

由於林小姐本身也是個上班族，且本身並不居住於出租標的附近，為了避免不必要的麻煩，在房客篩選這部分自然特別謹慎。「首先就是看第一印象，在看房子對談的時候，就大概可以看出幾分了」，林小姐接著說：「再來，就是要有正當的職業」。如果看起來不是很正派，林小姐寧可多花些時間招租，也不願意隨便找個房客，避免日後問題層出不窮。

事實上，由於出租標的位於東湖地區，距離南港軟體經貿園區與內湖科學園區都不遠，房客多是來自此二園區的上班族；加上又為全新裝修之套房，價格比起內湖市區仍算較低，因此林小姐其實不太擔心租不出去的問題。

有鑒於現今有不少租屋糾紛，林小姐為了降低日後糾紛發生的機會，不使用制式的租賃契約，而是根據自身情況擬定專屬的租賃契約，詳載權利義務與禁止事項（如禁止抽菸、養寵物等），並將套房內提供電器、傢俱與各項用品記載清楚，方便交接給房客。

雖然是室內空間全新翻修改裝的套房，但難免也會有需要維修保養的時候。像這種時候，林小姐說：「我都會抱持著做服務業的心態，盡量替房客解決各種疑難雜症」。因此，林小姐與房客之間，一直都保持著不錯的互動關係。

除了與房客的互動關係很重要外，林小姐認為，也應與鄰居保持好關係。畢竟，改裝舊公寓內部原有規劃，並不見容於法規；為了避免引起紛爭，林小姐選擇與鄰居保持友善良好的互動。

為免引起其他住戶反彈，林小姐在施工前，便先行張貼施工告示通知其他住戶，且盡量避免於夜間施工、以免噪音過大造成其他住戶困擾；施工結束後，又特別注重樓梯間的清潔工作，同時還特地為樓梯間重新粉刷，自然能夠贏得其他住戶的好感，不至於引起反彈。

像林小姐手中的這戶房子，於九三年底購入，當時房地產景氣仍尚未全面復甦，林小姐購入的房價，以當前的房價水準來看，其實還有相當的增值空間；加上鄰近內湖線捷運出口站，未來更是有增值潛力。

從林小姐這個投資案例看來，雖然這是首次購屋、也是首次擠身包租婆行列，出租舊公寓改裝的套房；但因購屋前即已收集了許多相關資訊，因此獲利情況還算不錯。只要有良好的區位與充足的租賃需求，以價格較低的老舊公寓，改裝為獨立套房出租，物美價廉，不失為穩定獲利的投資管道。

發言人：上班族

房市成功投資實例-套房 <3>

前進套房淘金熱您也可以

如果打算以出租方式獲利，套房確實是個不錯的投資標的。尤其在大台北地區，由其他縣市移入的人口相當多，而這些都是租屋市場中的主角；特別是針對單身人士、不婚族、頂客族或小夫妻，麻雀雖小、五臟俱全的套房，不啻是租屋的好選擇。

如果您看過了林小姐的成功投資案例後，對於前進套房淘金，也湧起了一股熱情，打算加入套房搶錢大作戰行列，以下提供您幾點建議：

(1)地段選擇：
不論購買何種房市產品，地段始終是最重要的考量點。有了好的地段，諸如鄰近捷運站、擁有良好的生活機能，或是鄰近學校宿舍不足的大專院校等。好的地段，是套房得以順利出租的第一個要件。

(2)出租條件：
可以先行觀察周邊區域的租賃需求，與區內類似套房產品的出租資訊，掌握區域內類似的物件有多少、租金水準的高低等，作為訂定出租條件的參考。

(3)資金充裕：
購屋房價加上裝修費用，需要不少資金，雖可向銀行借貸，但許多投資人慣以房租繳納房貸，若租不出去或前後房客無法銜接時，就會面臨繳不出房貸的窘境。因此最好能預留一筆充裕的資金，以備不時之需。

(4)契約訂定：
避免日後與房客產生紛爭，最好的方法就是防範於未然。尤其在租賃契約的訂定上，最好能明列各項房東與房客的權利義務事項，與居住使用限制等。此外，慎選房客也是避免麻煩上身的好方法。

(5)維修保養：
房屋出租當然不時需要維修保養；如果投資人本身不與房客同住或住較遠，可能常得為了房客的各種疑難雜症來回奔波。不妨可與附近的水電行合作，定時檢修保養，故障時亦有專業人員可就近維修。

(6)附加條件：
現代人注重生活享受，除了基本的單人或雙人床、桌椅、衣櫃等傢俱外，如能提昇室內設備，增加電視、冰箱、冷氣等電器用品，或提供網路寬頻、有線電視等，房客只要提著『一卡皮箱』即可進住。但如此一來成本也相對提高，是否符合經濟效益，可得好好精打細算一番。

(7)新屋與舊公寓差異：
新屋套房與舊公寓改裝套房，有以下幾點不同。首先在價格部分，新屋單價必然較高，舊屋房價則相對低很多；但以裝修費用論，舊屋改裝的裝修施工費用，又必然較已經是套房格局的新屋高出許多。由於舊屋屋齡較久，相較於新屋，故障的機率與維修保養經費相對也較高。如何取捨，就看投資人如何評估投注成本與回收效益上了。

發言人：賴怡萱

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發言人：江宜靜

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