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打房不易成功的因素 |
| 發言人：張先生 |
打房不易成功的因素 住展雜誌 2012-09-05 大陸打房，台灣打房，香港、新加坡也打房，但打了快兩年，成效都不顯著，原因何在？根據事實，香港打房後的房價仍上漲十六•六％，新加坡也仍然上漲三•四％，大陸也已公開承認，打房無法抑制房價不漲；台灣則更不要說了，創高價的房屋在各地都不斷地出現......顯然想要用打房措施破壞「市場機制」，以迫使房價下跌的思維，並不如想像中的正確...... 根據統計，香港實施打房後2年，房價仍上漲16.6%。 所謂「事出必有因」，房價為什麼會漲？要正確掌握房價趨勢，必先對影響房價漲跌的四大因素有充分了解。 房價和經濟成長互為因果 當一個國家的經濟發展順利，必然會使人民累積財富，這種「動能」就一定會推動許多商品價格的上漲，所以房價上漲可以說是一種「落後指標」，是在反映經濟發展的結果。 但當房價上漲後，也會導致許多人因追逐利潤而投資房地產，這種強烈的需求又可以帶動許多產業的發展，因此又可以回頭成為剌激經濟成長的「動能」！根據大陸的研究，其經濟成長（GDP）中約有三分之一是來自房地產的貢獻，也就是在反映這種現象。所以房地產又被稱為是火車頭產業，房價上漲因此又成為了經濟發展的「領先指標」。 由此，房價上漲可以說是經濟發展的「果」（Result），這種果會吸引許多需求進入；又可以說是「因」（Cause），會成為經濟發展的動能，這種和一國經濟發展互為因果的產業和商品和其他許多產業特性完全不同，這也是造成許多施政者對其又恨又愛的基本原因，也成為各種打房政策不知如何下手的重要原因！因為打重了，影響經濟，全民受苦；打輕了，房價必漲，全民抱怨！這種重不得，也輕不得的現象，就會導致任何一種打房措施無法長久與必然會失敗的重要原因！ 對岸打房成效不彰 最好的例子是中國大陸，原本有二位數的經濟成長，但為了打房，政府計劃準備容忍經濟成長降低到百分之八，但真的打了後，今年經濟成長可能連百分之七•五都保不住，所以社會反彈的力量愈來愈大，連四大領導班子之一的「政協」都破天荒地向政府提出了要放鬆打房措施的「決議」，可見社會反彈力量之大，當然會使決策的難度日益增大，因此，我們可以大膽判斷，打房措施的鬆綁已成必然，只是時間問題。 現在全世界的經濟情況十分動盪，各國政府都在努力振興經濟，降低失業，「穩定」是首要期望，「發展」是最重要目標。所以「穩中求進」已幾乎是全世界所有政府的政策共識，而我們的政府，要「穩」什麼？要「進」什麼？都缺乏目標，而在無目標下的盲目打房，除了「匹夫之勇」還有什麼可以支撐？ 尤其台灣的經濟成長已降到二％以下，連續幾個月的出口都已呈現嚴重衰退，失業率也不斷攀高，相對於其他國家，競爭力已明顯的愈來愈差，在這種環境下，整體房價不打也難以大幅上漲。此時正是可以善用火車頭產業促進經濟發展，同時，也是可以耐心等待房價回歸市場機制的最佳時機。但由於決策者對於房價與經濟發展關係瞭解的不足，正在走向「雙輸」的結果，是多麼可惜的情況？ 我們若能換個角度觀察，如果不打房，全國房價仍然會全面持續大漲（雖然機會不大），那至少也是可以帶給人民信心的好消息，要知道全國人民房屋自有率接近百分之九十，如果能夠讓他們感覺資產價值上漲，不也是政府可以讓全民「不怨」的好消息？ 年輕人從學校畢業後，大多已經身經百債，又得面對嚴峻的就業環境。 房價和政府財政互為因果 除了經濟發展，房地產和政府財政收入（稅收）亦互為因果關係，目前世界上大多數國家都有過度負債的問題，負債如果不在「當代」解決，就會「債」留子孫，讓下一代的青年人會面對更艱困的生活環境！ 而如果國家支出要在當代解決，「稅收」就是一個非常重要的收入，它可以用以支付支出，用以減少負債，所謂「地者，政之本歟！」和房地產相關的稅收，自古以來即為收入最穩定、阻力最小、而且課徵成本最低的稅收，所以只要房價上漲，各種房地產相關稅收就會豐富且穩定。 最好的例子是台灣在過去幾年，在房價上漲的時代裡，各種房地產稅收，如地價稅、土地增值稅、房屋稅，甚至契稅收入，都不斷地超過預算數目，成為各級政府財政收入的重要支撐。不但如此，每年出讓土地權利的收入，也為國庫帶來相當大的貢獻！這種現象不但在台灣如此，香港如此，大陸亦是如此，在過去幾年，大陸各地方政府的收入中，因土地出讓及房地產所創造的收入，幾乎佔了六○％以上，可見房地產價格上漲對於政府財政收入的重要性。 冒然打房後的情況會如何呢？當然會必然導致稅收的減少！以台灣的奢侈稅為例，當初預估每年可收入一五一億元，但實施後，實際還課徵不到四○億元，而相對地，土地增值稅的「損失」卻二倍於奢侈稅的「收入」，這對財政收入而言是多麼不划算的事？ 這種現象在大陸亦是如此，各地方政府打房後，許多土地標不出去，導致各地方政府都有收入不足的壓力，最近許多地方政府因財政困難還不得不開始拍賣政府資產（如公務車），可見情況的嚴重。 政府收入不足怎麼辦？一是減少支出；二是擴大負債，減少支出的困難度是超出許多政客想像的，這點可由歐洲各國政府，只要推動緊縮支出的政策，就會造成社會動盪不斷，幾乎所有政府都因此失去政權，難度之高可見一斑！ 所以，大多只好採用擴大負債的政策。擴大負債又會碰到兩種情況：一是借不到錢，政府就危險了，就會倒台（如希臘、西班牙）；另一種是借得到錢，就會債留子孫！現在的年輕人從學校畢業後，大多已經身經百債，而又不得不面對失業率高的就業環境。此時再面對國家負債不斷增加與未來福利不斷縮減的情況，他們能接受嗎？ 所以在歐洲，中老年人和年輕人之間的鬥爭，已經愈來愈強烈，已有愈來愈多的優秀年輕人，不得不選擇離開國家，到另一個國家去找活路……台灣的大學畢業生到國外找工作的人也已經愈來愈多，這種因為施政者對於問題外行所導致的苦果正不斷地在擴大中，當年輕人真正了解打房及緊縮才是凶手後，那種「憤怒」將遠大於「民怨」，政府換人做就將成為常態，國家的競爭力就愈來愈難以維持了。 政府要注意的是經濟成長問題，如果投資管道少，資金就會流向房地產，房價就會高。 房價和金融穩定互為因果 央行不斷地緊縮房地產的銀根，其主要的理由是「保護銀行，保護金融」，這種看似堂皇的理由，其實也是個錯誤的認知！大家一定要清楚，二○○八年美國的兩房危機，造成金融體系幾乎全部崩盤的最主要原因就是房價下跌。 因為房地產是金融機構最主要也是最安全的貸款對象，它的擔保性可以說是最強的，這也是台灣金融體系至少有一半以上的貸款是以房地產為重要擔保品的主要原因！ 也就是因為這個原因，如果採取錯誤的「選擇性」信用管制，導致房價下跌了，銀行擔保品的價值就會不足，不足就只好更加抽銀根，抽銀根的結果，當然會導致品質不佳的房價更加下跌，銀行的擔保品就會更加的不足，就不得不更努力抽銀根……一直抽到借款人跑了或倒了，銀行就出現了呆帳，當呆帳大到一個數量，銀行也就會倒了，金融風暴就成形了。 由這種事實可以看出，銀行和房地產其實是相互倚賴的「合夥」（共生）關係，而非如「當舖」似的借貸關係，如果房價穩定或上昇，就是一個「雙贏」的局面，但如果任何一方惡意破壞合夥關係，就會導致「雙輸」的結果！ 所以美國面對兩房危機的主要策略，不但不是緊縮銀根，反而是不斷地支持銀行、支持房地產業！因為他們知道只有房價上漲，才可能會達到「多贏」局面──銀行虧損減少、獲利增加，人民財富也增加，當然對政府的支持度就會增加。 而台灣暴虎憑河式的打房措施就是企圖破壞這種「合夥」關係的重要殺手，狹隘地將銀行和房地產的關係定義為「借貸」關係，就像個體戶所辦的當舖一般，當發現客戶的財務有些風險時，就趕快抽銀根，這種「晴天借傘，兩天收傘」的當舖思維，必然會導致「雙輸」的結果。 最近有愈來愈多的經濟觀察家佩服台灣政府的「勇氣」，當各國政府都以振興經濟，剌激經濟為主要施政目標時，只有台灣政府還以打房為樂，以緊縮銀根為政績，所謂「覆巢之下豈有完卵」，當將借款人都抽跑了、都抽倒了後，銀行會比較安全嗎？ 最好的例子是在一九九七年至二○○三年的台灣，當時銀行也是不斷地緊縮建商銀根，當建商大量倒閉後，許多好的資產硬被打成「不良資產」，許多人因此獲得暴利；同時，新銀行幾乎全數倒地，而由政府指定銀行強迫接收，使得銀行弊端不斷，歷史必將會正確記錄並評價那段時間的決策。 房價和地產政策互為因果 任何政策的推動都必須有其「目標」，例如大陸打房，其目標也只是希望房價穩定（房價漲幅不要超過經濟成長），和拉近一、二線城市與其他城市間房價的差距（縮小城市差距），台灣打房措施的目標呢？是要將所有房價打跌三成？五成？還是要抽到建設公司倒三成？五成？還是要讓人民不再買房？任何沒有目標的行為都是「躁動」。 一種政策如果要成功，首先要看當時的環境條件，如果條件有利，則政策效果就容易事半功倍，否則就會事倍功半！而對目前房地產市場的環境而言，利率正處低檔，通膨壓力卻不斷增加，這是房地產最佳的助漲環境，過去五十年沒有一年比現在的環境更適合房地產價值的保值和提昇，在這種情況下，採取用力打房措施，到底目標何在？這種要付出──破壞經濟成長、影響財政收入、增加銀行風險、打擊人民財富的危險政策，難道只是為了虛幻的「公平正義」或是「居住正義」？ 房價上漲是假議題 當我們對房地產市場愈瞭解後，就可以發現房價上漲只是一個假議題，為什麼這樣說呢？因為房價只是被動的指標，舉例而言，如果經濟成長好房價就會高，所以要注意的是「經濟成長」問題，同樣地，如果投資管道少，房價就會高，所以要解決的也是「投資管道不足」的問題，如果利率低，或通膨高，房價就會高，這時要解決的是「利率」和「通膨」問題，如果是因房屋供給不足，房價就會高，這時要解決的是「房屋供給不足」問題，如果是因「好屋」供給不足，房價就會高，這時要解決的「好屋數量不足」問題…… 因此，只有當那些影響房價的因素產生變化時，房價才會因而變化，但如果認識不清，將房價本身當成主角，低的時候想拉抬，高的時候想打壓，都會徒勞無功，就像一個小孩發燒了，拚命給他吃退燒藥是不能解決「問題」的，如果無法找出「病因」，各種退燒方法都有可能會更加打擊其健康，如果小孩被治死了，當然也就不燒了，但那並不是面對發燒小孩的正確方法。 假議題，真評論 台灣名嘴太多，假議題太多，大家習慣於「創造」議題，「評論」議題以增加曝光度，但任何對假議題的討論，不論結果如何，大都於事無補！對房價而言，漲必有因，因為是受到市場法則，供需關係的影響，必須要找到影響其供需的原因才能真正解決問題！ 舉例而言，台北市的房價高漲，如果是因為沒有土地供給了，而政策又將土地供給壓縮到最小（例如公有土地不釋出），所以好的新房屋，價格自然愈來愈高。不去解決土地供給不足，反而還不斷將稀少土地高價標出，另一方面再盲目打房，盲目抽銀根會有用嗎？ 又如果因為投資管道太少，大家投資股票都賠錢，只好購買房地產。不努力去增加人民的投資管道，卻盲目打房，怎會有效？ 再如有些年輕人無屋可住，主要原因是政府不斷興建便宜的的「合宜宅」，卻錯誤的採用了便宜「出售」的政策，只圖利了少部分人，讓大多數的無屋族更加不滿，不去調整「合宜宅」不當出售的政策，卻盲目打房，怎會有效？ 不要再將老百姓當成笨蛋，似是而非的言論必然經不起時間的考驗，如果背後的「原因」沒有消除，房價不漲也難，相對地，當背後的原因消失，房價想漲都難，這就是「市場機制」。 其次，對政策實施的「時機」而言，當大多數人都看到問題時，往往就是市場機制快要會發生作用的時候，但人們往往缺乏對市場的信心與耐心。 歷史的經驗常是，當許多打房措施實施後，都很快就會碰到市場機制的自然調整，所以常因此變成了政策對市場的破壞效果。 舉例而言，當人們覺得房價太高，於是開始實施許多打房措施，但剛開始一個、二個似乎都沒有效果，於是就會不斷地加碼，三個、四個，愈來愈多的打房措施不斷地被提出……終於到了有一天，房價因市場機制而反轉了，可是這些多如牛毛的打房措施卻不容易一下子取消，於是就會更增加了房價下跌的幅度，與抑制房地產市場復甦的力道，這種干預市場的錯誤思維，往往成為破壞市場機制最主要的凶手！ 事實上，當房價漲得很高時，往往也就是其自然將反轉的時候，這就像二○一二年政府對於油價的調整政策，當決策者認為無法忍受而決定要出手大幅調高後，不到一週卻馬上發生市場反轉，而不得不連降十三次油價，造成舉國民怨沸騰。這種對市場機制缺乏耐心和信心的施政方式，就是標準的「外行」決策。 本來政策的干預，是希望縮小經濟與市場的波動，但因缺乏耐心與專業不足的決策者往往反而加大了波動的幅度，這是一種極為矛盾的現實，也才是真正的危險！ 打房是一種富貴病 像藥一樣，任何政策都有其效果，也必然會有其副作用，如果對「藥性」認知不足，就常易誤將良藥當成毒藥，當然就不是良醫的舉措了！最好的例子是韓國，當初也打房，但發現房地產對於維持經濟成長的重要性後，不但不再打房，反而還快速改變政策，全力支持房地產業。 打房，正可似孫子兵法所云：「打房，國之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也！」台灣不再富有，台灣不再有競爭力，我們千萬不要還存有富家子的觀念，輕啟戰端，任性打房，要知道任何一種率性措施，其破壞市場機制的時間和幅度都會遠超過我們的想像，而所導致的「雙輸」結果，全民都將共嚐苦果，那才是施政者真正的惡夢！◎文／馮先勉 攝影／邱添榮 |
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| 發言人：陳姵士 |
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